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易憲容:樓市高位平衡所面臨的巨大風險
信息來源:和訊博客  發布時間:2018-2-1

有報道稱,如果按照2017年國內房地產市場趨勢及當前房地產市場局勢,2018年國內房地產市場將會處于高位平衡的狀態。這種樓市高位平衡主要表現為,一是住房銷售仍然會在2017年創記錄基礎上再創新高,只不過這種創記錄的速度會有所放緩;二是住房價格仍然會有2017年普遍上漲的基礎上再上漲,但漲幅要??;三是城市土地的供應仍然會維持高位增長,因為房地產企業仍然看好國內未來房地產市場。
    可以說,對于2017年的國內房地產市場,政府根據就沒有會想到,政府出臺了如此之多樓市調控政策,其調整決心之大,措施之嚴厲,宣傳之廣,在歷史上是絕無僅有的,但國內房地產市場并沒有因此受到波動反之取得巨大的成績,能夠在2016年房地產市場銷售面積及銷售金額增長40%以上創歷史記錄的基礎上,全國樓市銷售面積及銷售金額再次創歷史記錄。嚴厲的樓市調控政策只不過是把國內樓市的瘋狂由一個城市或一些城市轉移到另外一些城市。比如海南,2017年的住房銷售面積增長達到60%以上,而住房銷售金額增長達90%以上。而這種住房市場爆炸式的增長從一些大的房地產上市公司的業績表現更是明顯。這些房地產上市公司早兩年住房銷售金額只有1000多億元,到2017年暴增到5000多億元了。有媒體就預測,2018年國內房地產市場這種格局不會改變。除了少數一線二線城市之外,住房銷售面積及銷售金額增長仍然在2017年的基礎上創歷史記錄。
    而2017年國內房地產市場銷售面積及銷售金額都創歷史記錄,并非是國內居民住房需求突然爆發式增長(棚戶區改造及貨幣化補償能夠起到一定的作用),也不是居民的收入水平增加有愿意進入住房市場。最根本的原因就在于經過一年多的房地產調控之后,國內房地產市場的價格不僅沒有下降,反之出現全國性普遍上漲。除了個別一線城市之外,2017年其他城市房價同比都上漲,特別是三四線城市的房價同比上漲得更快。作為一個投資為主導的市場,只要房價在上漲,居民又能夠利用各種金融杠桿,那么國內居民涌入房地產市場投資是必然。據了解很多三四線城市的居民,作為一個三口之家,本來早就每人有一套住房,但是他們仍然在進入房地產市場,他們購買住房目的就在于預測房價還會上漲,購買住房是一個很投資方式。
    房價在上漲,也吸引了不少農村居民進入房地產市場。對于不少年青的農村居民來說,盡管農村需要居住的住房早就滿足,但他們看到購買住房有利可圖,也都加入這股購買住房投資的大潮。因為,在三四線地區的農民基本上都在遠離家鄉的城市務工,現在他們的工資水平及資金積累,在家鄉周邊的城市購買住房,其首付基本上沒有問題。因此,這些農村的青壯年同樣會通過銀行金融杠桿進入房地產市場。再加上這些城市在外地工作的居民回流到家鄉城市購買。這兩股力量也是2017年國內三四線城市房地產市場繁榮主要力量。而且三四線城市房價上漲所引發購買住房的賺錢效應很快會傳遞給沒有回鄉購買住房的農村居民及外地務工的本地居民。這還將成為推動2018年三四線城市房地產市場繁榮的重要力量。
    經過2016年及2017年房地產市場空前繁榮,中國房地產市場根本不是什么去庫存的問題,而是獲得土地再建筑更多的住房問題。對于這一點,房地產開發商看得最為清楚。所以2017年國內的土地市場空前活躍及繁榮。2017年1-12月,全國土地購置面積同比增長15.8%,增速為近五年來最高水平。全年土地購置價款增長49.4%,增速創近6年來新高。也就是說,面對巨大的土地需求,地方政府在增加土地供給同時,也在不斷地推高土地的價格,從而讓地方政府的土地出讓金收入也創歷史記錄增長。
    按道理說,中國的房地產市場是一個政策市,而十九大報告明確地提出要讓中國房地產市場回歸到以居住為主導的市場,市場性質的改變,肯定會讓以投資為主導的住房市場需求出現重大調整。但是房地產開發商知道政府真正地下不了去除住房賺錢功能的決心,因為如果這樣,無論是中國的GDP增長,還是地方政府土地財政及銀行金融風險都會很快地把問題暴露出來。所以,面對房地產市場巨大利益誘使,房地產開發商肯定還得一博,還得建造更多的住房來滿足廣大的住房投資者。這樣也能夠讓國內房地產市場銷售保持高位平衡。
    但是,這樣的房地產市場高位平衡,也會讓國內房地產市場風險越來越高,房地產市場泡沫越吹越大。因為,房價維持在高位,不僅無法讓國內房地產市場性質發生變化,讓房地產市場回歸到居住功能,更是會讓居民有一個國內房價只會上漲不會下跌的幻覺,認為國內房地產市場根本不會出現什么周期性調整。在這樣的幻覺及房價上漲預期下,肯定會鼓勵更多的國內居民涌入房地產市場,甚至于那些收入水平低、支付能力弱的居民也涌入房地產市場。當這種情緒向全國蔓延時,不僅會推動國內三四線城市的房地產市場繁榮更為亢奮,并讓這種房地產市場繁榮亢奮吹向中國的每一個角落,也將會誘導更多的中低收入居民涌向房地產市場。這時,中國房地產市場資產價格泡沫的“堰塞湖”會越堆越高,而且最后也傳導到最為弱勢的中低收入者手上。而這正是可能讓房地產泡沫“堰塞湖”崩塌的最為脆弱的一環,所以風險也會是非常巨大的。

   
   

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